Auftraggeber schätzen hierbei die neutrale Position der assmann gruppe, die nicht von eigenen Interessen oder möglichen Folgeaufträgen beeinflusst wird.
Win-win-Situation. Unsere Auftraggeber sind Gemeinden, Städte, Polizei, Justiz und private Investoren - unabhängig davon, ob sie Entscheidungen über Investitionen, ihre Beschaffungsstrategie, die Durchführung von Vergabeverfahren treffen möchten oder schlicht eine fundierte Zweitmeinung einholen wollen. Eines ist allen gemeinsam: Sie schätzen unsere Prognosegenauigkeit, die sich auf dem Prüfstand der Praxis bewährt hat.
Abweichungen unter 10 Prozent. Mit Vorurteilen soll man gelegentlich aufräumen. Das tun wir an dieser Stelle. Denn die Meinung, ein exaktes Mietwertgutachten für Spezialimmobilien, die nicht regelmäßig gehandelt, gemietet oder vermietet werden, für die nicht einmal ein konkretes Grundstück gegeben ist, könne nicht funktionieren, widerlegt die assmann gruppe mit vielen Punktlandungen. Selbst in Zeiten von Pandemie, Krieg und damit schwierigen Marktbedingungen liegen die Abweichungen unserer Mietwertgutachten unter 10 Prozent.
Mietwertgutachten sind ein kleines Zauberwerk, bei dem Fakten, Kenntnisse, Erfahrung und analysegenaue Betrachtung zusammenwirken.
Es gibt keine ultimative Formel für Mietwertgutachten. Wir beherrschen aber die Mechanismen und passen unsere Herangehensweise stets der aktuellen und individuellen Situation an. So berücksichtigen unsere Gutachten unter anderem Faktoren wie Standort, Markttrends, Infrastruktur, Angebot und Nachfrage. Entscheidend für die präzisen Ergebnisse ist aber mehr. Es ist die Mischung aus Know-how, Erfahrung und der erworbenen Kenntnis, wie verschiedene Einflussfaktoren zusammenspielen. So erhalten wir am Ende belastbare Zahlen – sei es für die anschließende Ausschreibung, sei es als valide Grundlage für einen belastbaren Wirtschaftlichkeitsvergleich in Bezug auf Eigenrealisierung oder alternative Varianten.
Wir analysieren die marktbestimmenden Prozesse auf dem lokalen Immobilien- und Kapitalmarkt.
„Ist-Situation“. Diese Analyse verschafft uns zunächst einen wichtigen Überblick: Finden wir in der gewünschten Region passende Grundstücke oder ist der Markt eingeschränkt? Wie sieht der örtliche Markt bezüglich bestehender Mietflächen aus und wie hoch liegt der Mietspiegel? In unsere Berechnungen lassen wir also auch Bestandsflächen einfließen. Wichtig ist zudem die aktuelle Lage auf dem Kapitalmarkt. Mit welchen Finanzierungsbedingungen muss ein Investor rechnen und unter welchen Bedingungen kann er sich refinanzieren? Hier spielen die jeweiligen individuellen Finanzsituationen eine wichtige Rolle, schließlich bestimmen sie, je nach Rating, die Konditionen.
Es gibt auch Unbekannte in der Betrachtungsweise, beispielsweise die Grundstückskosten. Ohne ein konkretes Grundstück und die Lage zu kennen, liegt darin stets eine Herausforderung.
Unsere Expertise. Auf Grundlage der „Ist-Analyse“ erstellen wir einen Algorithmus, der die marktbestimmenden Einflüsse und Prozesse abbildet. Dieser Algorithmus bildet den Rahmen, in dem die einzelnen Einflussfaktoren in das richtige Verhältnis zueinander gesetzt werden. Denn nun folgt das synchrone Zusammenspiel mit den quantitativen, qualitativen, funktionalen und wirtschaftlichen Anforderungen und Bedürfnissen des Nutzers. Es gilt die einzelnen Parameter für eine präzise Mietwertprognose zu identifizieren, einzuschätzen und zueinander in Relation zu stellen. Drei Einflussfaktoren sollen an dieser Stelle exemplarisch genannt werden:
1. Der Ort. In welcher Region und in welchem Gebiet soll das Gebäude stehen? Die Makrolage ist entscheidend für die spätere Bewertung der Immobilie und die Einschätzung des Mietpreises. Dabei helfen Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung mit ÖPNV, Autobahnanschlüsse und ob die Ansiedlung innenstadtnah, auf dem Land oder in einem Gewerbepark erfolgen soll. Die Benennung eines konkreten Grundstücks ist hingegen nicht erforderlich.
2. Die Anforderungen an das Gebäude. Unter funktionalen und quantitativen Anforderungen verstehen wir die Frage nach Art und Größe des Gebäudes. Dabei spielt die allgemeine oder spezifische Nutzung der Räume eine ebenso große Rolle wie deren Anzahl und Zuschnitt. Auch die Anzahl von Pkw-/Fahrrad-Stellplätzen oder die Notwendigkeit eines Parkhauses müssen berücksichtigt werden.
3. Das Nachhaltigkeitsziel. In Bezug auf Nachhaltigkeit hat in den letzten 24 Monaten ein deutlicher Bewusstseinswandel stattgefunden. Die qualitativen Anforderungen der Nutzer an eine Immobilie sind gestiegen. Kühlung, Heizung, Solarenergie, begrünte Fassaden und weitere ökologische Aspekte spielen eine größere Rolle. Wem früher die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen ausreichte, der strebt heute Auszeichnungen für vorbildliche Nachhaltigkeit an.
Marktgängige Parameter sorgen dafür, dass sich ein Investor findet, der auf den Mietvertrag einsteigen möchte.
„Soll-Situation“: Dazu gehört auch der Mietvertrag. Die wirtschaftlichen Anforderungen des Nutzers sind nicht weniger bedeutend im Komplex „Mietwertgutachten“ und spielen eine wesentliche Rolle im Kanon der Parameter der „Soll-Situation“. Nur wenn auch diese Einflussfaktoren hinterfragt und geprüft werden, stimmt am Ende die Prognose. Dabei stellen sich beispielsweise Fragen nach der Laufzeit des Mietvertrags, wer sich für Schönheitsreparaturen verantwortlich zeichnet und wie Nebenkosten behandelt werden sollen. Die Zuordnung von Lasten und Rechten im Mietvertrag muss vorab geklärt werden.
Analyse des Ergebnisses, kritische Würdigung, Plausibilitätsprüfung: Kann das richtig sein? Diese Frage müssen wir uns am Ende immer stellen.
Fazit. Mietwertgutachten sind der Nachbau eines Prozesses der Wirklichkeit. Unsere präzisen Prognosen sind damit ein wertvolles Instrument. Sie verschaffen unseren Auftraggebern eine valide Basis für ihre unternehmerische Entscheidung.
